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内容摘要：风险的测量和评估就是指对风险再次发生的概率及其影响程度作出定量的估算，并确认某些风险因素变化幅度和范围。本文运用非线性盈亏均衡分析法、敏感度分析法和事故树法三种风险测量和评估方法对中小房地产企业风险展开分析。

　　关键词：中小房地产企业 非线性盈亏均衡法 敏感性分析 事故树根 风险评估 　　 　　非线性盈亏均衡分析法下中小房地产企业风险分析 　　 　　盈亏均衡分析法就是通过确认盈亏平衡点，找到白鱼研发项目竣工以后的盈亏界限，确认合理的研发面积，理解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间否呈圆形线性关系，盈亏均衡分析又可更进一步分成线性和非线性盈亏均衡分析；在实际房地产投资中常常不会遇上的情况是研发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也不会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈圆形线性变化关系。

项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目超过一定的经济规模后，面积减少，单位建筑面积的成本有所上升；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模多达某一限度时，长时间的建筑材料、动力设备、机械设备等早已无法保证供应，长时间的生产班次也无法已完成任务，须要加班加点，减少劳务费用；因而成本函数也变为了非线性关系。　　 　　如图1右图，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；留意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时仅次于。

在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是涉及的。当中小房地产企业开始修建时，管理当局一般来说预期不会亏损；这时，就必须告诉建筑面积超过多少才能从亏损变成盈利。在图1中，企业期望尽早超过盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润仅次于的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业会使建筑面积多达Q0，因为这不会造成企业利润的增加。

理性的管理者不该把建筑面积原作在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。　　从图1可显现出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏均衡有所不同，因此并非建筑面积越大，盈利就越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏均衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对研发项目一方面必须对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本作出估算，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不更容易确认。因此，运用非线性盈亏均衡分析法对高度脆弱的销售量、成本、利润等因素展开分析，有助理解项目有可能忍受风险的程度；缺点：非线性盈亏均衡分析无法说明了产生项目风险的根源，虽然我们告诉减少盈亏平衡点可以减少项目风险，但是如何减少，应当采行哪些措施或通过哪些不利途径可超过这个目的，盈亏均衡分析法没得出答案。

　　 　　基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析 　　 　　（一）多因素敏感性分析 　　为了确认有哪些因素影响目标指标（还包括清净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般自由选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为有可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素恒定；而多因素敏感性分析则容许多个影响因素同时变动，以查阅综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文指出针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不不存在单因素变动的有可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法展开分析。　　假设某项目的初始投资为85000元，年租金收益为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收益对该项目展开双因素脆弱分析。

　　设X=初始投资变化的百分数；Y=同时转变的年租金收益的百分数 　　则清净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y 　　当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.。

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