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“假离婚”买房背后的资金轮动与全民炒房按照投资的逻辑来看，哪里有投资报酬，投资的资金必定流向哪里，当前来看，房价下跌的预期依然不存在，投资客此时进场依然有利可图，这沦为投资客持续进场楼市的很最重要的原因。张宏伟上海一则楼市新政传言引起楼市再次愈演愈烈，“假离婚”投资买房也随之暗潮汹涌，虽然官方坚称了将要实施新政，但笔者指出，这也很难挡住投资客想方设法转入楼市的冲动，“假离婚”投资买房的动机仍将持续。毕竟，很非常简单，按照投资的逻辑来看，哪里有投资报酬，投资的资金必定流向哪里，当前来看，房价下跌的预期依然不存在，投资客此时进场依然有利可图，这沦为投资客持续进场楼市的很最重要的原因。从投资客进场的形式来看，并非通过“假离婚”投资买房，还有以公司形式投资购房、开发商员工自己油炸自己的房子、以海外户籍身份投资购房等等，此外，投资客某种程度局限于在本城市投资，与以往有所不同的是，随着各个城市间市场基本面衰退进程不一，投资客资金也根据有所不同城市的特征开始在有所不同城市间轮动，投资客资金的轮动更进一步推展有所不同城市的楼市热度加剧，各个城市间也构成轮动下跌的局面。

根据市场发展阶段有所不同，投资客进场的特征有所不同，可以将今年楼市投资客的进场特征区分为三个阶段：第一个阶段，基本为第一季度这个时间段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客进军各个板块，谋求价值洼地，以希望取得不俗的投资收益；第二个阶段，基本为4-7月这个时间段，投资客开始在一线城市周边轮动，本市非住宅也沦为醉心对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。今年3月底，京沪浅楼市新政实施或从继续执行层面依法，投资客的购房资格获得容许，因此，投资客开始进军类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也沦为它们醉心的对象，比如长三角经济圈的上海的投资客开始进军苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始进军天津、北三县、廊坊等，同时，经济圈内热点城市楼市也造就周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热造成苏州的投资客进军无锡，常州的交易量也被造就一起，杭州的火热造就了宁波等城市交易量开始活跃。第三个阶段，8月份至今，经常出现横跨区域横跨经济圈的投资轮动现象。

此时一线城市、核心二线城市（比如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等）的房价早已被炒高，对于投资客来讲，此时转入有可能有投资风险，部分脆弱的投资客开始刊登那些房价还正处于价值洼地，未来依然有下跌空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等等。据笔者理解，一部分上海的投资早已开始进军投资战场，开始向上述二线城市进占。此时，经常出现横跨区域横跨经济圈的投资轮动现象。

据此，我们找到，随着投资客资金在有所不同经济圈、有所不同城市间的轮动，“全民炒房”的局面早已构成。那么，是什么因素促成投资客进军有所不同经济圈、有所不同城市的楼市？这一次“全民炒房”的局面不存在市场风险吗？首先，我们来看是什么因素促成投资客进军有所不同经济圈、有所不同城市的楼市？第一、货币政策严格，资金成本低，资产配备市场需求驱动投资客投资楼市。

当前货币政策比较严格，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富足的资金，但是没有效地的资金投向，资产配备市场需求抗拒这些人群将资金投向房价正处于下跌地下通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先注目一线城市，再度是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动造成有所不同城市间的楼市也经常出现上百下跌。第二、地王推展房价下跌预期，造成投资客进军依然正处于价值洼地的城市。今年一季度，随着地王频出，地王推展楼市转入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始注目这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引导市场转入“全民炒房”时代。

随着其他二线城市基本面的恶化，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始经常出现地王，一定程度上推展了房价下跌，投资客也借机转入这些还正处于价值洼地的楼市展开投资，构成投资资金的轮动效应。第三、城市基本面衰退进程不一造成投资客轮一动投资的时间经常出现错峰。随着各城市停止或上升供地、“去库存”政策的实施，一部分二线城市由较小去库存压力改变为早已没去库存压力，城市的投资价值开始显出，比如长沙、济南、青岛、天津等等。

此时，这些城市的价值有较为好的茁壮空间，房价依然正处于价值低谷期，因此，投资客开始在这些城市间轮动，最后促成这些城市供需的提高，房价也呈现出较慢下跌态势。第四、高铁的通车及经济圈间、城市间产业的关联促成投资客经常出现横跨区域轮动。

高铁的通车造成城市间交通更为便捷，原本城市间交通由距离取决于的现在改回用时间，同一个经济圈基本在2小时交通圈范围内，中东部有所不同经济圈也基本在4-6个小时，这样，城市间人群因为产业关系的流动不会更为频密。当经济圈内有所不同城市或横跨经济圈有所不同城市经常出现房价下跌的时，促成经济圈内甚至横跨经济圈楼市投资轮动效应的经常出现。

那么，这一次“全民炒房”的局面不存在市场风险吗？似乎，是有风险的。俗话说的话，当大街小巷阿姨大妈们都开始辩论投资买房（或股市）的时候，投资房产（或股票）的风险也就到来了。

就楼市投资来讲，资金的轮动造成有所不同的市场先后经常出现房价较慢下跌与市场交易量价的欠下，那么，对于首先经常出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市早已经常出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。对于还并未经常出现较慢下跌的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在依然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动下跌之后也不会转入周期的高点。

此外，从政策面来看，部分城市因为楼市短路早已实施调控措施，比如京沪浅、苏州、南京、合肥等等。从政策面的趋势来看，上述热点城市依然不存在政策层面“叛杠杆”缴信贷的可能性，并且随着调控政策的依法继续执行，上述城市的短期投资价值正在减少，投资风险在减少。从市场的趋势来看，如果上述热点城市9月份前后实施“叛杠杆”缴信贷措施，楼市新政依法继续执行，市场成交量势必会经常出现下降（当前深圳、苏州早已经常出现下降和消息传递的趋势），预示着供应量的减少，为“金九银十”的市场带给一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期不会更进一步回落至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中经常出现上调，特别是在是本轮楼市上涨幅度较小中高端楼盘以及“地王”频出的板块近于有可能首度降价。

预计，上述核心一二线城市房价下跌预期超越，投资客开始退场，核心城市周边的城市也不会经常出现降温，市场将重返以居住于和提高居多的理性市场。预计，我们难于找到，当市场风险到来之后，投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也完结，市场调整期月拉开帷幕。同时，如果投资客退场，房价下跌预期超越，去年下半年至今早已转让的地王项目也就很难通过房价下跌取得收益，也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话不致是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷于困局。如果土地新政再行实施，再行把拿地配资也压制一下，拍电影地之后动工时间、超过预售条件和完工时间也容许一下，这样今年的地王就惨不忍睹了，以后上述热点城市的土地市场地王也不会较少一些。

自此，我们可以意识到，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也完结，市场调整期月拉开帷幕之后，不会有多少企业受限于投资市场夹住而产生的“地王”，预计，又有多少房企有苦难言！我们拭目以待！。

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